부동산 경매에 관심을 갖기 시작하면 처음부터 마주하게 되는 것이 바로 경매 용어들입니다. 용어 하나하나가 법률과 절차에 밀접하게 연결되어 있기 때문에, 이 기본 용어들을 제대로 이해하는 것이 매우 중요합니다. 이번 글에서는 부동산 경매에서 자주 사용되는 주요 용어들을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
1. 경매란?
경매는 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 돈을 변제하는 절차입니다. 보통 대출금을 갚지 못했을 때, 금융기관이 담보로 잡은 부동산을 법원을 통해 팔아서 돈을 회수하는 방식으로 진행됩니다. 이 과정에서 일반인도 입찰에 참여할 수 있습니다.
2. 매각기일
매각기일은 경매 물건의 입찰이 실제로 이루어지는 날짜입니다. 이 날 법원에서는 가장 높은 가격을 제시한 입찰자에게 낙찰이 결정됩니다. 보통 입찰은 오전 10시부터 법원에서 시작되며, 각 사건번호별 입찰 마감 시간이 정해져 있습니다.
3. 감정가와 최저가
감정가(감정평가액)는 감정평가사가 해당 부동산의 시장 가치를 평가한 금액입니다. 이는 경매 시작 시 기준이 되며, 일반적인 시세와 비슷하거나 조금 낮게 책정됩니다.
최저가(최저매각가격)는 경매 입찰이 시작되는 가격으로, 감정가에서 일정 비율(보통 70% 수준)을 낮춘 금액부터 시작합니다. 유찰이 반복될수록 이 금액은 점점 더 내려갑니다.
4. 유찰과 재경매
유찰은 매각기일에 입찰자가 없거나, 입찰금액이 최저가보다 낮아 낙찰이 이루어지지 않는 경우를 말합니다.
유찰이 되면 일정 기간 후 재경매가 진행되며, 최저가는 통상 20~30% 정도 더 낮아진 가격에서 시작됩니다. 이러한 점 때문에 유찰된 물건을 노리는 투자자도 많습니다.
5. 낙찰과 낙찰가
낙찰은 가장 높은 금액을 써낸 입찰자가 해당 부동산을 ‘낙찰’ 받는 것을 의미합니다.
낙찰가는 입찰자가 실제로 써낸 금액이며, 낙찰 후 잔금을 납부하면 해당 부동산의 소유권을 넘겨받을 수 있습니다.
6. 배당과 배당순위
배당이란 낙찰 대금에서 채권자에게 순서대로 돈을 나눠주는 것을 말합니다.
배당순위는 저당권 설정일, 가압류 등의 권리관계에 따라 정해지며, 선순위 채권자가 먼저 변제받게 됩니다. 경매 투자를 하기 전에는 반드시 배당요구종기일과 배당 내역을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
7. 말소기준권리
말소기준권리란 경매로 인해 어떤 권리부터 소멸되는지를 판단하는 기준이 되는 권리입니다. 이 권리보다 먼저 설정된 권리는 경매 이후에도 존속되며, 이후에 설정된 권리는 대부분 소멸됩니다. 때문에 경매 물건에 전세권, 임차권 등이 있다면 이 기준에 따라 대항력 여부를 따져야 합니다.
8. 점유자와 명도
점유자는 경매 부동산에 실제로 거주하거나 사용하고 있는 사람을 말합니다. 임차인이거나, 채무자 본인일 수도 있습니다.
명도는 낙찰자가 해당 부동산을 실제로 인도받는 과정을 의미하며, 점유자가 자발적으로 나가지 않을 경우 명도소송을 통해 강제로 인도받을 수도 있습니다.
9. 경매 물건 조회 방법
경매 물건을 검색하려면 아래와 같은 공신력 있는 사이트를 활용할 수 있습니다.
- 대법원 경매정보 사이트
- 온비드 공공자산 경매
- 지지옥션 또는 굿옥션 등 민간 경매 정보 서비스
이러한 플랫폼에서는 사건번호, 지역, 감정가, 유찰 횟수 등 다양한 조건으로 물건을 검색할 수 있으며, 권리분석 리포트도 제공됩니다.
마무리하며
경매는 단순히 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 사는 기회일 수 있지만, 용어 하나하나에 법적 의미가 담겨 있어 정확한 이해 없이는 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 처음 경매에 입문하는 분이라면 기본 용어를 충분히 숙지하고, 실제 경매 참여 전에 시뮬레이션이나 모의 입찰 등을 통해 경험을 쌓아보시길 권합니다.
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